LOS NUEVOS HOSTALES. LA DIFÍCIL CONVIVENCIA CON LOS PISOS TURÍSTICOS
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios con los Pisos o Viviendas de Uso Turístico?
Con independencia de las condiciones legales que la Administración pueda exigir a los propietarios de los pisos para obtener una licencia para explotarlos cómo viviendas turísticas, nos vamos a ocupar de cómo puede la comunidad de propietarios ordenar la convivencia de los turistas con las familias permanentes que tienen en la finca su hogar.
De hecho, esto no es un fenómeno nuevo, sino la nueva versión de los hostales o los arrendamientos de habitaciones de las señoras que proveía de determinados servicios de comida y limpieza, pero con la gran diferencia con los nuevos usos para turistas y estudiantes de que ahora nadie está en el piso para cuidarlo y controlarlo.
Estatutos de la Comunidad de Propietarios
La ley marco de regulación de la convivencia en una comunidad propietarios son sus estatutos, y por tanto, en ellos se podría prohibir la existencia de negocios en toda la finca o en determinadas plantas, por ejemplo limitarlos sólo a los locales y a las primeras plantas, donde suelen ubicarse las oficinas, por motivos de acotar las molestias que su actividad puede generar a los residentes habituales.
Los problemas surgen porque los estatutos son el título constitutivo de la propiedad horizontal, y según ley requieren aprobarse o modificarse por unanimidad de todos los propietarios.
Normalmente es el constructor al constituir la comunidad de propietarios antes de vender los pisos el que, aprovechando su dominio total de la finca, impone los estatutos por lo que los nuevos compradores se encuentra ya con este marco legal interno establecido.
La modificación de los Estatutos de la Comunidad debe hacerse por unanimidad
De tal forma que si luego la comunidad quiere cambiarlos debe aprobar su modificación por unanimidad en junta de propietarios, conforme a la ley de propiedad horizontal y, como nadie se le escapa, en una comunidad esto es extremadamente complicado, máxime si ya hay algún propietario, que como es el caso que nos ocupa, tiene intención de dedicar su vivienda a usos turísticos o de temporada para estudiantes.
Normas de régimen interno de la Comunidad
Complementariamente a los estatutos, la comunidad se puede dotar de unas normas de régimen interno para ordenar su convivencia, que sin ser vinculantes legalmente para poder exigirlas judicialmente, al menos las condiciones de habitabilidad y uso de la finca, y podrán encauzar los problemas que surjan en las juntas de propietarios y poder reprobar públicamente al propietario que no las incumpla.
Las normas de régimen interno mejoran la convivencia con las viviendas de uso turístico
En el caso de que la comunidad de propietarios se vea obligada a convivir con estos nuevos negocios turísticos, porque tengan su debida autorización o licencia administrativa, conviene que establezcan determinadas medidas para garantizar la convivencia vecinal, bien en los estatutos, en las normas de régimen interno, o particularmente en sucesivas juntas de propietarios según se vayan dando las diversas situaciones.
¿Qué puede hacer la Comunidad con los Pisos Turísticos?
7 Medidas útiles en el caso de apartamentos turísticos en su mismo edificio
En este sentido, en el caso de que se puedan encontrar con uno o incluso varios pisos dedicados a apartamentos turísticos en cualquier planta de la finca, conviene que se adopten las siguientes medidas:
- Obligue al propietario/ empresario del piso turístico a asumir sus obligaciones
- Contrate un Conserje que controle el acceso a la finca
- Instale videocámaras
- Instale sensores de niveles de ruidos
- Cambie el sistema de acceso a la finca por uno de claves
- Haga uso de la Ley para defender el derecho al descanso de todos los vecinos
- Denuncie en caso de conflicto ante la plataforma digital que gestiona la vivienda
1. La persona que se está lucrando es responsable de las molestias y perjuicios que cause su negocio
Lo más importante es exigir al propietario/ empresario que no se desentienda de sus relaciones con los demás vecinos de su comunidad, y que como empresario, que al fin y al cabo es al tener un negocio en la finca, atienda las quejas y peticiones del administrador, el presidente de la comunidad, así como de cualquier otro de sus vecinos, facilitando un contacto directo y permanente, ya que no reside en la finca. Sin duda si el propietario está atento al debido cuidado de su actividad cualquier problema que surja con sus clientes/turista puede ser rápidamente encauzado.
2. Conserje que controle quien entra y sale, incluso en horario nocturno
Idealmente, convendría disponer de un conserje que controle el acceso de las personas que temporalmente van a residir en la finca, y advertir de cualquier anomalía que se produzca. En este sentido se puede tener un control de accesos, incluso por la noche.
Esta medida puede parecer bastante cara de llevar a la práctica, pero puede merecer la pena si hay muchos pisos turísticos en el mismo edificio o si son especialmente conflictivos.
Hay que tener en cuenta además, que estos gastos deberían correr a cargo del empresario o particular que está ganando dinero con el negocio. La Comunidad de Propietarios debe negociar con esta persona para que asuma su responsabilidad. También se le puede recordar que las multas por ruido son mucho más cuantiosas que el coste de estas medidas preventivas.
3. Videocámaras
Si a pesar de todo no puede contratarse un servicio de conserje, en horario de 24h., esta medida puede ser eficaz. También útil como medida complementaria.
A fin de evitar daños y actos vandálicos en la finca se puede establecer un sistema de videocámaras por empresa competentes que den cumplimiento a la legislación de protección de datos, que podrá facilitar las grabaciones a la policía o al juzgado.
4. Sensores de niveles de ruidos
También se pueden instalar sensores de ruidos, que al igual que los detectores de humos para incendios, pueden alertar a los turistas, en el interior de la vivienda, que pueden estar molestando con sus ruidos a los vecinos. No se trata de grabaciones de voz y sonidos, sino de niveles de decibelios.
5. Cambie el sistema de llaves del portal por uno más moderno de acceso a la finca por claves
Igualmente, para combatir los problemas de inseguridad al acceso de la finca, se podría cambiar el sistema de acceso al portal sustituyendo a las tradicionales llaves por sistemas de claves que se puedan modificar frecuentemente, de tal forma que el turista que ya ha estado en la finca no pueda acceder a la misma al haberse hecho con una copia de la llave.
6. La Ley de Propiedad Horizontal impide un uso abusivo o inadecuado de las viviendas
En el caso de se produzca una sobre-explotación de la vivienda con fines turísticos al vender una excesiva ocupación a la superficie que tiene, produciendo una aglomeración de personas que ocasione molestias por sobre-uso de instalaciones, o bien por un uso inadecuado de sus ocupantes al hacer fiestas u organizar eventos multitudinarios, la comunidad de propietarios en base a la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2, dispone de un procedimiento especial para pedir judicialmente el cese de esas actividades molestas para la convivencia.
7. La plataforma digital que gestiona la vivienda de uso turístico también debe velar para que no se ocasionen ruidos ni molestias
Por último, ya que casi siempre los pisos turísticos se gestionan a través de plataformas de comercio digital en internet, la comunidad propietarios podrá conocer las condiciones en las que se oferta esta vivienda, en cuanto al número de personas que la puede ocupar y a la frecuencia de venta, por lo que de producirse perjuicios para los vecinos, entendemos que el deber de cuidado de la actividad no sólo alcanza al propietario de la vivienda, sino también a la plataforma digital que la comercializa, y al que se podrá dar las quejas pertinentes para que los amoneste y en su caso las expulse.
Normativa viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid
Ante el auge de la nueva economía colaborativa en el negocio de convertir las viviendas que tradicionalmente se arrendaban por años en seudo hostales, es de máxima actualidad estos días el anuncio del Gobierno de la Comunidad de Madrid de iniciar los trámites para la modificación del Decreto 79/2014,vigente desde julio de 2014, para la renovar la regulación de las viviendas de uso turístico en esta Comunidad a fin de mejorar la calidad turismo aportando criterios de seguridad, calidad de la habitabilidad, y convivencia vecinal.
Convivencia con las Viviendas Turísticas: CONCLUSIÓN
Podemos concluir que la nueva economía abre oportunidades de mercado que deben y pueden hacerse compatibles con la convivencia de los vecinos, como tradicionalmente ha venido pasando con multitud de negocios que ha habido en la finca, desde negocios de hostelería y comercios en los locales que dan a la calle; oficinas, despachos y consultas en los primeros pisos; hostales, alquiler de habitaciones en familias, y arrendamientos tradicionales de las viviendas para inquilinos, que incluso podían compartir la vivienda, como era el caso de los habituales pisos de estudiantes.
Cómo denunciar un Apartamento o Piso Turístico Ruidoso
Ruidos y Molestias por Pisos de Estudiantes
Muy diferentes a las seudo-residencias de estudiantes que convierten la vivienda en meras habitaciones con instalaciones de cocina compartidas, que no se conocen previamente, para un número superior de estudiantes al que puede soportar, frecuentemente extranjeros, que vienen por un periodo de un curso a la ciudad a tener un experiencia más vacacional que académica.
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