Posibles Situaciones de Ruido en COMUNIDADES de Propietarios: Qué hacer en cada caso
Tercera parte de la conferencia en el ICAM del abogado especialista en contaminación acústica, Ricardo Ayala
DE QUE TRATA ESTE TEXTO
Problemas de ruido en la vivienda; como ya decíamos en otro artículo del blog:
… La comunidad de propietarios es el cauce natural para solucionar un problema de ruidos en el domicilio.
Vamos a centrarnos en este artículo en tres posibles situaciones en las que la comunidad tenga que defenderse del ruido y cómo proceder en cada una de ellas según las vías legales disponibles.
A QUIÉN VA DIRIGIDO
Es este un texto de carácter TÉCNICO, ya que se trata de una conferencia dirigida a abogados.
Sin embargo, puede resultar de mucho interés también para ADMINISTRADORES de Fincas, PRESIDENTES y Vecinos de Comunidades que quieren conocer las vías legales que pueden usarse para defenderse del ruido.
POR QUÉ LEER ESTE ARTÍCULO
Los problemas de ruidos entrañan bastante COMPLEJIDAD y para tener garantías de ÉXITO deben ser abordados por un abogado especialista.
Se tratan aquí aspectos legislativos y principios jurídicos que son complicados para el ciudadano común. Sin embargo le será de mucha UTILIDAD para entender al abogado que lleve su caso y comunicarse con él de forma más clara y eficiente.
Problemas de Ruido en Comunidades
Tres Situaciones Distintas
Hay que distinguir la defensa del ruido en tres situaciones o casos bien distintos:
A. La comunidad es agredida por un tercero, AJENO a la finca y a la propia comunidad
B. La comunidad de propietarios en su conjunto o algunos de sus vecinos son agredidos por otro propietario integrante de la comunidad
C. Cuando la comunidad es la agresora de uno o unos pocos vecinos
A. La comunidad es agredida por un tercero, ajeno a la finca
El primer caso es cuando la comunidad de propietarios es la agredida por un tercero AJENO a la finca; si bien aledaño a la misma, hace actividades que producen inmisiones ruidosas para la comunidad.
Podemos poner como EJEMPLO:
Un local de copas que esté enfrente, una terraza ruidosa cercana, instalaciones de la finca colindante como motores, o bien conciertos o fiestas con música a todo volumen.
En esta situación ya sea la comunidad mediante acuerdo de representación a su presidente, o bien aquel vecino o grupo de vecinos afectados por si mismos, pueden ejercer acciones basadas en:
– Responsabilidad Civil Extracontractual el artículo 1902 y siguientes
– El artículo 590 del Código Civil
B. La comunidad de propietarios en su conjunto o algunos de sus vecinos son agredidos por otro propietario integrante de la comunidad
El segundo supuesto es cuando la comunidad de propietarios o algunos de sus vecinos son agredidos por otro propietario integrante de la comunidad, bien directamente o por sus arrendatarios, con un negocio, o bien personas físicas.
En tales casos lo más factible es acudir a la acción prevista en el artículo 7.2 LPH, teniendo en cuenta que es muy ESTRICTA en sus requisitos formales:
requisitos formales de la LPH
El presidente de la comunidad debe requerir formalmente al propietario y / o al arrendatario con las advertencias previstas en este artículo, y posteriormente en un PLAZO prudencial, que dependerá de cada caso concreto, deberá convocar una Junta para aprobar el ejercicio de acciones para el cese indemnización, y prohibición de uso de ese inmueble contaminante.
Acciones de responsabilidad civil
ALTERNATIVAMENTE existe la posibilidad de ejercer las acciones de la responsabilidad civil extracontractual del 1902, sobre todo para individualizar las personas concretas afectadas por la contaminación acústica en la finca y solicitar la indemnización concreta y específica a cada vivienda; ya que no todas están constituidas por los mismos caso, o los familiares no están afectadas por el ruido en el mismo grado.
Es importante destacar que la comunidad de propietarios puede elegir libremente cualquiera de estos dos vías, pues no está obligada a defenderse a través del 7.2 Ley de Propiedad Horizontal
Es más, podemos decir qué el origen puede ser común para ambas acciones, ya que el presidente puede requerir formalmente al agente contaminante en ambos casos, y puede que luego, si no se logra el acuerdo mayoritario ( porque el coste no es asumible por la comunidad procesalmente o bien porque por insolidaridad no lo apoyan una mayoría de vecinos que no sufre ruido); por lo que en tal caso el camino andado por la comunidad, podrán hacerlo valer los perjudicados unidos en la demanda a título particular.
C. Cuando la comunidad es la agresora de uno o unos pocos vecinos
El tercer caso, y aunque resulte paradójico, es cuando la comunidad es la agresora de uno o unos pocos vecinos, tal es el caso cuando una MAYORÍA de vecinos impone su criterio en claro abuso de derecho sobre la vivienda de otras, cómo es el caso del uso indebido de:
1. Sala comunitaria para fiestas y área recreativa
2. Salón de ocio, por ejemplo, con clases de baile para los adolescentes
3. E incluso como GUARDERÍA; cuando el promotor no vendió esta sala o local para estos fines y por tanto no lo acondiciona constructivamente; careciendo del debido aislamiento acústico
4. Igualmente en el uso de Áreas Deportivas, como pistas de pádel, muy de moda
5. Chiringuito en la piscina comunitaria con música playera, demasiado cerca de algunas ventanas
7. También el uso de los soportales como área recreativa de niños con balón, patinetes…
En todos estos casos LA MAYORIA acude a la tesis del interés mayoritario de la comunidad frente al minoritario de una vivienda afectada por los ruidos.
También se dará el caso cuando se produce falta de mantenimiento o averías de máquinas de instalaciones comunitarias; léase ascensores, puertas de garajes, depuradoras, extractores de ventilación de aparcamientos etc.
En tales casos el/los afectados puede llevarlo a la Junta de Propietarios, y si se produce el efecto contrario a una solución civilizada, no le queda más remedio que actuar por vía judicial:
– Bien impugnando los acuerdos de la Junta por ser nulos o anulables en perjuicio de sí mismo
– También la responsabilidad civil extracontractual frente a la comunidad de propietarios
Esperamos que haya sido de UTILIDAD.
VEA EL VÍDEO DE LA CONFERENCIA
CONSULTE SU CASO CONMIGO
No se quede con dudas; si usted sufre ruidos en su comunidad, hágame su consulta.
También puede solicitar cita gratuita por teléfono:
915 91 40 43
