¿Qué hacer si la aerotermia comunitaria hace ruido y vibraciones?

Cuando una aerotermia comunitaria hace ruido y no permite descansar, es importante saber quién debe responder, cómo demostrar las molestias y qué vías existen para reclamar. En Madrid, la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica (OPCAT) establece límites de ruido y regula cómo deben realizarse las mediciones.

Vamos a explicar estas cuestiones a partir de un caso real que estamos llevando, en el que dos propietarios sufren ruido y vibraciones procedentes de las máquinas comunitarias situadas en la azotea. Este caso permite comprender qué se puede hacer y qué se debe tener en cuenta en un caso parecido antes de acudir a los tribunales.

¿Qué podemos aprender de un caso real de ruido de aerotermia comunitaria?

En el asunto que estamos llevando, dos propietarios sufren molestias acústicas y vibraciones procedentes de las máquinas de aerotermia que proporcionan calefacción y refrigeración a todo el edificio. Los equipos están instalados en la azotea, justo encima de su vivienda.

El problema existía desde el primer momento, y la propia comunidad ya había reclamado al promotor y al constructor sin que se obtuviera ninguna mejora.

Además, los afectados describieron falta de descanso, estrés y ansiedad diarios, y el desgaste de tantas gestiones y trámites. Según el requerimiento, su única voluntad era usar su vivienda con normalidad y cuanto antes.

El caso ofrece varias enseñanzas útiles para otros afectados:

• Una queja verbal es insuficiente. Conviene dejar constancia de las molestias y de las peticiones realizadas.
• Es importante conocer los informes completos. No basta con saber que se ha realizado una medición. Hay que comprobar qué se midió, dónde, cuándo y en qué condiciones.
• El problema puede afectar a otras viviendas. No debe descartarse una reclamación porque el equipo no esté pegado a la habitación en la que se percibe el ruido.
• El paso del tiempo no garantiza una solución. Cuando las reclamaciones anteriores no funcionan, puede ser necesario formalizar la exigencia y valorar otras vías.

Para evitar confusiones, debemos distinguir los hechos documentados de su resultado jurídico. El requerimiento que hemos enviado recoge los antecedentes y las conclusiones de una medición anterior, pero no constituye una sentencia ni una resolución del Ayuntamiento. Tampoco permite atribuir un resultado a la segunda medición que todavía no conocíamos.

¿Por qué puede oírse la aerotermia comunitaria en distintas viviendas?

Cuando el origen de las molestias acústicas procede de una instalación de aerotermia centralizada de toda la comunidad, nos enfrentamos a un problema de gran envergadura. A diferencia de los equipos domésticos individuales o de vecinos particulares, estas máquinas manejan una potencia industrial elevada y suelen estar ubicadas estratégicamente en la azotea del edificio o en un cuarto técnico compartido.

Una instalación centralizada da servicio a decenas de viviendas. Por eso, el ruido no siempre queda limitado al piso situado debajo de las máquinas. Su transmisión depende del tipo de sonido, de la estructura del edificio y de las condiciones de funcionamiento de los equipos.

En estos casos conviene distinguir dos formas principales de transmisión:

• Ruido aéreo: el sonido de los ventiladores y otros componentes se propaga por el aire y puede llegar a las ventanas y habitaciones cercanas.
• Ruido estructural: las vibraciones de la maquinaria pueden transmitirse por los forjados, pilares, techos y paredes y percibirse dentro de las viviendas.

¿Qué problemas pueden causar las tuberías principales cuando las bombas de impulsión trabajan forzadas?

Las bombas de impulsión hacen circular el agua por toda la red del edificio. Cuando trabajan forzadas, por ejemplo en los picos de frío o de calor, pueden transmitir más vibración a las tuberías principales, y estas la reparten por paredes y forjados hasta las viviendas.

Una tubería sujeta de forma rígida a la estructura funciona como un hilo conductor del ruido. Suele percibirse como un zumbido continuo a través de paredes y techos, aunque la máquina esté lejos.

Es imprescindible documentar todas estas molestias

En el caso que estamos tratando, las mediciones y la documentación resultan especialmente importantes porque las molestias no se limitan a escuchar las máquinas desde una ventana. Los afectados describen una alteración continuada de su descanso y del uso normal de su hogar.

¿Cuáles son los límites legales de ruido en una vivienda de Madrid?

El artículo 16 de la OPCAT de Madrid establece límites para el ruido transmitido a viviendas acústicamente colindantes. En uso residencial, diferencia entre dormitorios y salones u otras estancias, además de distinguir entre el día, la tarde y la noche.

El horario nocturno comprende, con carácter general, de las 23:00 a las 7:00 horas en días laborables y hasta las 8:00 horas en días festivos, según la información municipal. El periodo concreto debe tenerse en cuenta al valorar una medición.

Ahora bien, estos valores no deben interpretarse a partir de cualquier lectura doméstica. El anexo III de la OPCAT establece los criterios y protocolos de medición. En el caso del ruido interior, el Ayuntamiento indica que la medición debe realizarse con las ventanas cerradas y siguiendo el procedimiento establecido en la ordenanza.

Las vibraciones también se evalúan conforme a sus propios criterios. Por tanto, que una persona note un temblor o perciba un zumbido grave es un dato que conviene documentar, pero no permite concluir automáticamente que se ha cometido una infracción.

La norma puede consultarse en la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica del Ayuntamiento de Madrid.

¿Quién debe responder por el ruido de una instalación comunitaria?

Cuando las máquinas forman parte de las instalaciones comunes, la comunidad de propietarios debe ocuparse de mantenerlas en las debidas condiciones. El artículo 22 de la OPCAT establece la obligación de respetar los límites de ruido y vibraciones aplicables a las instalaciones generales de los edificios.

Sin embargo, debemos distinguir entre la obligación de la comunidad de mantener la instalación y la posible responsabilidad por un defecto de construcción. Si el problema se origina en una instalación defectuosa de un edificio de nueva construcción, también puede ser necesario valorar una reclamación contra el promotor o el constructor.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contempla, en su artículo 17, un plazo de garantía de tres años para determinados daños materiales causados por defectos que afecten a la habitabilidad, incluida la protección frente al ruido. Su artículo 18 establece un plazo de prescripción de dos años para las acciones previstas en esa ley, desde que se producen los daños.

Quien compró una vivienda nueva puede además reclamar al vendedor por incumplimiento del contrato de compraventa. Es una vía distinta, con plazos propios, y puede combinarse con la anterior.

Respecto al dinero, si la comunidad adelanta la obra, las obras necesarias para conservar las instalaciones comunes son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10 de la LPH), y su coste se reparte por cuota, sin perjuicio de reclamarlo después a los responsables. En el caso real, el requerimiento se dirigió al promotor y al constructor, y no solo a la comunidad.

¿Qué debe hacer si la aerotermia comunitaria no le deja dormir?

Lo recomendable es dejar constancia de las molestias, comunicar el problema a los responsables y reunir la documentación disponible. No es necesario esperar a que la comunidad responda para denunciar ante el Ayuntamiento si existe un problema que requiere intervención administrativa.

Como primera orientación, conviene seguir estos pasos:

1. Comunique las molestias por escrito. Diríjase al presidente y al administrador de la comunidad. Describa qué ocurre, desde cuándo y en qué horarios.
2. Solicite la documentación disponible. Pida los informes acústicos que se hayan realizado y la documentación de la instalación que resulte pertinente.
3. Conserve las respuestas. Guarde los correos, las cartas, las actas de las juntas y cualquier comunicación relacionada con el problema.
4. Valore una medición independiente. Si existen dudas sobre los resultados o las molestias continúan, un técnico acústico puede realizar un informe propio.
5. Estudie las vías de reclamación. Si no se obtiene una respuesta eficaz, puede acudir al Ayuntamiento y valorar una reclamación civil con asesoramiento jurídico.

Si el edificio es de nueva construcción y existen indicios de un defecto originario, también conviene estudiar si procede reclamar al promotor o al constructor. No todos los casos tienen el mismo responsable ni los mismos plazos.

¿Qué es una oferta vinculante confidencial y para qué sirve?

Una oferta vinculante confidencial es una propuesta formal que una parte dirige a la otra para intentar resolver un conflicto sin necesidad de acudir directamente a los tribunales. No es una simple queja ni una carta que se limite a exigir que el problema desaparezca: debe contener una propuesta concreta de solución y cumplir los requisitos legales.

La figura está regulada en el artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025, que forma parte de la reforma destinada a impulsar soluciones extrajudiciales a determinados conflictos civiles.

En términos sencillos, funciona de la siguiente manera:

1. Una parte formula una propuesta. Debe expresar qué solución ofrece para resolver la controversia. En un caso de ruido, el contenido deberá adaptarse al problema concreto y a las obligaciones que se pretenden exigir.
2. La propuesta se envía de forma acreditable. El medio utilizado debe permitir demostrar quién la formula, cuál es su contenido, cuándo la recibe la otra parte y que la recepción se ha producido efectivamente. Un burofax puede servir para dejar constancia de esos extremos si se tramita correctamente.
3. La otra parte puede aceptarla o rechazarla. Si la acepta expresamente, la parte que formuló la oferta queda obligada a cumplir el compromiso asumido. La aceptación es irrevocable.
4. Si no se acepta dentro del plazo legal, la oferta decae y puede ejercitarse la acción judicial correspondiente, entendiéndose cumplido el requisito de procedibilidad previsto para esta vía.

El artículo 17 establece como referencia un plazo de un mes para aceptar expresamente la oferta, salvo que quien la formula establezca un plazo mayor. Por eso, no conviene copiar plazos de otros burofaxes sin revisar las circunstancias y la norma aplicable.

¿Por qué se llama confidencial?

La confidencialidad significa que el contenido de la oferta y la documentación de la negociación están sujetos, con carácter general, a reserva. El artículo 9 de la Ley Orgánica 1/2025 establece límites a la posibilidad de revelar esa información o aportarla después como prueba en un procedimiento judicial, con las excepciones previstas legalmente.

Si la oferta no se acepta, para acreditar el intento de esta vía se puede hacer constar que se remitió y aportar los justificantes de envío y recepción, sin revelar su contenido. De este modo, se puede acreditar el intento de negociación respetando la confidencialidad de la propuesta.

¿Qué representa para una persona afectada por el ruido?

Representa una oportunidad de plantear formalmente una solución antes de iniciar un procedimiento judicial. Permite concretar qué se reclama y dar a la otra parte la posibilidad de aceptarlo. Si se alcanza un acuerdo, puede evitarse un litigio; si no se alcanza, la vía judicial puede seguir abierta cuando corresponda.

En el asunto que estamos utilizando como referencia, enviamos un requerimiento al promotor y al constructor y formulamos una oferta vinculante confidencial. La finalidad es intentar resolver el conflicto sin necesidad de acudir a los tribunales, sin renunciar a estudiar las acciones que correspondan si no se alcanza una solución.

Es importante comprender que la oferta no garantiza que la otra parte acepte ni que el conflicto termine. Tampoco sustituye a las pruebas sobre el ruido. Para utilizarla correctamente, el contenido, el plazo, la identificación de las partes y el objeto de la negociación deben prepararse atendiendo a la ley y al caso concreto.

Puede consultar el texto oficial en el artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025.

¿Cómo denunciar el ruido ante el Ayuntamiento de Madrid?

Si las molestias continúan, puede presentarse una denuncia ante el Ayuntamiento de Madrid. La sede municipal permite hacerlo por el Registro Electrónico, que requiere identificación y firma electrónica, o presencialmente en una oficina de registro. Cuando el ruido se está produciendo y resulta necesaria una intervención policial, puede llamarse al 092.

¿Se puede presentar una denuncia por ruido de forma anónima ante el Ayuntamiento de Madrid?

No. Según la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid, la denuncia no puede ser anónima y debe incluir datos que permitan comprobarla, como la dirección y el teléfono de contacto del denunciante.

Además, quien denuncia debe colaborar con la inspección y permitir el acceso a los lugares donde haya que medir (art. 51 de la OPCAT).

¿Qué información debe aportarse al presentar una denuncia formal por ruido ante el Ayuntamiento?

Sus datos de identificación y contacto, y los datos que permitan localizar y comprobar el foco del ruido. El Ayuntamiento pide nombre, dirección y teléfono del denunciante y los datos del emisor del ruido.

• Sus datos: nombre, dirección y teléfono de contacto.
• El foco del ruido: dirección del edificio, dónde está la máquina (azotea, patio u otra zona común) y, si lo sabe, qué comunidad o empresa la gestiona.
• La descripción: qué ruido o vibración percibe, en qué horarios, con qué frecuencia y desde cuándo.
• Las pruebas: mediciones, grabaciones, informes médicos y copia de las reclamaciones previas, si las tiene.

El Ayuntamiento puede realizar las comprobaciones correspondientes y adoptar las actuaciones previstas en la normativa si aprecia un incumplimiento. No debemos dar por hecho que toda denuncia terminará en una sanción o en la suspensión de la instalación: dependerá de los hechos acreditados y del procedimiento aplicable.

Los requisitos se pueden consultar en la página oficial de Denuncias por ruidos interiores y exteriores del Ayuntamiento de Madrid.

¿Cómo se pueden documentar las molestias del ruido y sus posibles efectos sobre la salud?

Combinando pruebas técnicas (mediciones y actas), pruebas del día a día (diario y grabaciones) y pruebas médicas (informes de su médico). Ninguna prueba demuestra por sí sola todo el problema; juntas, cuentan la historia completa.

• Mediciones acústicas y de vibraciones, de un técnico o del Ayuntamiento, con el nivel registrado, el lugar y la hora.
• Diario de incidencias: fecha, hora, duración, estancia afectada y cómo le afecta.
• Grabaciones de audio o vídeo con fecha y hora, realizadas desde el interior de su vivienda.
• Comunicaciones: burofax, correos, actas de junta y respuestas de la comunidad o de las empresas.
• Informes médicos de su médico de familia o de un especialista, con diagnóstico y tratamiento, si los hay.
• Justificantes de gastos derivados del ruido, por ejemplo si ha tenido que dormir fuera de casa.

¿Qué debe hacer una persona si el ruido le provoca insomnio, estrés o ansiedad?

Debe acudir a su médico de familia o a su centro de salud, explicar que el ruido le impide descansar y pedir que quede reflejado en su historia clínica. No debe automedicarse, y conviene guardar los informes, porque pueden servir después como prueba.

Un informe médico no sustituye a una medición acústica, pero ayuda a acreditar el impacto en la vida diaria cuando se reclama por vía civil. Si los síntomas son intensos, busque ayuda sanitaria sin esperar a que se resuelva el conflicto.

¿Qué ocurre si no se alcanza un acuerdo?

Si no se consigue resolver el problema, puede valorarse una demanda civil para exigir que se corrija la situación y reclamar, cuando proceda, los daños que puedan acreditarse. La vía concreta dependerá de quién resulte responsable, del origen de las molestias y de las pruebas disponibles.

Con carácter general, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias en los procesos civiles incluidos en su ámbito, salvo las excepciones legales. La oferta vinculante confidencial es una de las vías previstas, pero debe cumplir sus requisitos.

Si se reclaman daños y perjuicios, será necesario acreditar los daños y su relación con el problema. Del mismo modo, las medidas que pueda ordenar un tribunal dependerán de lo solicitado, de las pruebas y de los requisitos legales. No es posible garantizar una indemnización, un cese inmediato o un resultado judicial determinado antes de valorar el caso.

¿Qué medidas puede ordenar un juez para poner fin al ruido y a las vibraciones de una instalación comunitaria?

Según lo que se pida y se demuestre, un juez puede ordenar que se ejecuten las medidas correctoras necesarias, que cese o se limite el funcionamiento de la instalación y que se indemnicen los daños acreditados. También puede adoptar medidas cautelares mientras dura el juicio.

• Medidas correctoras: obligar a quien corresponda a ejecutar obras o ajustes en un plazo.
• Cese o limitación de uso: ordenar la paralización o una limitación horaria si no es posible corregir el ruido por debajo de los límites.
• Indemnización: fijar una compensación por los daños acreditados, incluidos los daños morales (el perjuicio al descanso, al bienestar y a la vida diaria).
• Costas: repercutir los gastos del proceso, según el resultado.

Las medidas cautelares son decisiones provisionales que se piden junto con la demanda para aliviar el problema mientras se tramita el juicio. Cuanto más completa sea la prueba (mediciones, informes médicos y comunicaciones previas), más fácil es justificar su urgencia. Ninguna de estas medidas está garantizada: cada juez valora las pruebas de cada caso.

Conclusiones

A. El ruido de una aerotermia comunitaria puede afectar al descanso y al uso normal de la vivienda. La OPCAT de Madrid establece límites y procedimientos para comprobar si se respetan.

B. El caso que estamos llevando demuestra la importancia de documentar las molestias, obtener los informes completos y reclamar por escrito cuando las actuaciones anteriores no han dado resultado.

C. La oferta vinculante confidencial permite intentar un acuerdo antes de acudir a los tribunales. Debe prepararse correctamente y no garantiza que la otra parte acepte.

D. Si el problema continúa, puede denunciarse ante el Ayuntamiento y estudiar las acciones civiles que correspondan. La responsabilidad y los plazos deben valorarse a partir de las circunstancias concretas.

Ricardo Ayala – StopRuido

Consulte su caso conmigo

Si sufre molestias por el ruido de una instalación comunitaria y necesita valorar las posibles vías de reclamación, puede plantearnos su caso sin compromiso.

✉ Puedo ayudarle a acabar con su problema de ruidos. Cuénteme su caso brevemente, para poder darle una cita personal →